Droit CivilFiscalitéImmobilierVous avez dit Usufruit ?

6 avril 2021
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LE DEMEMBREMENT, QU’EST-CE QUE C’EST ?

 

Commençons par quelques définitions pour clarifier les principes posés par le code civil.

 

Généralement, on fait l’acquisition d’un bien (immobilier, parts de société…) en pleine propriété.

Mais cette pleine propriété peut être partagée en 2 droits distincts (on parle alors de démembrement de propriété), droits définis de longue date par le code civil. Vous êtes sans doute familiers avec ces termes, souvent utilisés post-succession pour définir les droits du conjoint survivant et des héritiers :

 

– D’une part, l’usufruit: il correspond au droit de jouissance du bien. Son propriétaire, l’usufruitier, bénéficie d’une jouissance directe (par exemple, occuper le bien) ou d’une jouissance indirecte (par exemple, recevoir les revenus – fameux fruits – issus de la location de ce bien).

– D’autre part, la nue-propriété: il correspond au droit de disposer librement de la chose, par la vente ou le don par exemple. A l’extinction du droit d’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. La nue-propriété confère donc un droit de jouissance ou de perception des revenus futurs générés par le bien.

 

Concernant la durée de l’usufruit, il est souvent « viager », cela signifie que ce droit ne s’éteindra qu’au décès de l’usufruitier. C’est une situation souvent rencontrée post-succession, lorsque le conjoint survivant opte pour l’usufruit des biens composants le patrimoine du défunt.

Moins connu, l’usufruit peut être d’une durée fixe et temporaire, et il est particulièrement intéressant d’y avoir recours pour déployer des stratégies patrimoniales sur-mesure et fiscalement optimisées. En voici deux exemples !

 

ACHAT DE LA NUE-PROPRIETE D’UN BIEN IMMOBILIER

 

Le principe est simple : vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier, dont l’usufruit sera détenu pendant une durée déterminée (généralement 15 à 20 ans) par un bailleur institutionnel.

Pendant toute la durée du démembrement, vous ne percevez aucun revenu issu de la location du bien immobilier, et bien entendu, vous n’en assumez pas les charges non plus. En contrepartie, vous faites l’acquisition du bien avec une importante décote sur le prix d’achat, qui correspond à la valeur de l’usufruit.

 

Un rapide exemple chiffré :

Valeur du bien en pleine-propriété : 200 000€

Durée du démembrement : 15 ans

Décote sur le prix d’achat (valeur de l’usufruit) : 40%

Valeur de la nue-propriété : 120 000€

Taux de rendement interne : 3,47% annuel net de toute fiscalité ! A cela s’ajoute une potentielle revalorisation du bien.

 

Ce type d’investissement présente de nombreux avantages pendant la durée du démembrement :

– Vous êtes libérés des contraintes de l’investissement immobilier classique : pas de charges, pas de souci de gestion, pas de fiscalité sur les loyers, pas d’impôt sur la fortune immobilière.

– Les frais de notaire à l’acquisition, tout comme les droits de mutation (donation/succession) sont réduits car calculés sur la valeur de la nue-propriété.

– La décote permet d’avoir accès à un patrimoine immobilier en zone tendue, à moindre coût. Si vous avez recours à l’emprunt, les intérêts restent déductibles de vos revenus fonciers.

Au terme du démembrement, vous êtes libre de vendre, louer ou occuper le bien. En cas de vente, la plus-value est calculée sur la valeur de la pleine-propriété, et non pas de la nue-propriété. Pas de mauvaise surprise.

 

A qui s’adresse ce type d’investissement ?

L’horizon de placement reste relativement important, il s’agit donc d’un actif patrimonial qui répondra à un besoin de complément de revenu pour la retraite par exemple, ou pour financer les études des enfants.

Il peut également s’agir d’un excellent outil de transmission anticipée de patrimoine aux enfants, aucune durée de détention minimale n’étant requise avant donation.

Enfin, l’achat en nue-propriété peut également répondre aux besoins de tout particulier qui recherche un investissement immobilier sans soucis de gestion, sans charges subies, et avec un prix d’acquisition plus accessible.

 

ACHAT DE LA NUE-PROPRIETE DE PARTS DE SCPI

 

On ne présente plus l’investissement en SCPI, placement qui séduit un public de plus en plus nombreux. Le ticket d’entrée reste relativement faible et le rend accessible à tous, pour un équilibre rendement / risque des plus performants.

 

L’investissement en SCPI conserve les avantages de l’investissement en immobilier directe :

– L’investissement en SCPI est finançable par crédit

– La SCPI dégage des revenus immédiats (loyers)

Auxquels nous ajouterons des points forts qui lui sont spécifiques :

– Aucun souci de gestion des biens immobiliers pour l’investisseur.

– La SCPI détient un nombre important d’actifs immobiliers, cette mutualisation diminuant le risque de vacance locative ou de non recouvrement des loyers.

– La SCPI donne accès à des actifs immobiliers diversifiés, peu accessibles en investissement directe : commerces, entreprises, santé, logistique, bureaux ou encore résidentiel.

 

Néanmoins, comme le sont les loyers issus d’un investissement immobilier locatif, les revenus distribués par la SCPI sont imposés au titre des revenus fonciers (prélèvements sociaux 17,2% + TMI de 11 à 45%). Cette imposition peut être différée grâce à l’investissement en nue-propriété, avec une durée de démembrement allant de 3 à 20 ans selon le besoin.

 

Un rapide exemple chiffré :

Valeur d’achat de la part de SCPI en pleine propriété : 200€

Durée de démembrement souhaitée : 10 ans, pendant lesquels vous ne recevez pas les revenus de la SCPI.

Valeur d’achat de la nue-propriété de la part de SCPI : 130€ (décote de 35%)

Taux de rendement interne :  4,40% annuel, hors frais de souscription, net de toute fiscalité. A cela s’ajoute une potentielle revalorisation de la valeur des parts de la SCPI.

 

A qui s’adresse ce type d’investissement ?

L’intérêt d’un investissement en nue-propriété de parts de SCPI réside dans le différé des revenus locatifs et de la fiscalité associée. Le rendement est connu dès le début de l’opération. Cette stratégie est particulièrement indiquée pour répondre à un besoin de revenus complémentaires futur : préparation de la retraite, financement des études des enfants… et ce, sans alourdir la fiscalité actuelle de l’investisseur !

Il s’agit ici aussi d’un excellent outil de transmission anticipée de patrimoine aux enfants, aucune durée de détention minimale n’étant requise avant donation de parts de SCPI.

 

ET BIEN D’AUTRES APPLICATIONS POSSIBLES…

 

Vous l’aurez compris, le démembrement de propriété peut apporter une solution sur-mesure à bien des objectifs patrimoniaux. Les deux applications immobilières ci-dessus présentées ne sont qu’une infirme partie du champ des possibles :

– Donation d’usufruit temporaire d’un actif immobilier pour aider un proche dans le besoin (parent, enfant étudiant…)

– Donation de la nue-propriété d’un bien immobilier, d’un portefeuille de titres, ou de parts de SCI patrimoniale aux enfants pour anticiper la transmission et limiter la fiscalité successorale.

– Démembrement croisé de parts de SCI pour protéger le concubin.

– Démembrement de la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie ou d’épargne retraite.

– Donation d’usufruit successif d’un bien propre pour protéger le conjoint.

– Démembrement du patrimoine professionnel (parts de société, immeuble) en vue de donation ou cession d’activité.

 

Faites-vous accompagner par un professionnel pour appréhender sans risque les contours juridiques et économiques du démembrement de propriété, et définir une solution adaptée à vos objectifs.

 

 

Marie-Estelle Robin

Expert en Gestion de Patrimoine

 

 

 

 

 

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Cabinet de gestion de patrimoine – Conseiller en investissement financier et immobilier, fiscalité, et transmission basé à Clermont-Ferrand.

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