Vous avez sans doute déjà vu apparaitre, sur les réseaux sociaux notamment, l’histoire de trentenaires rentiers qui vous proposent de partager avec vous le secret de leur prospérité : l’investissement immobilier au travers d’une société civile immobilière.
Bien loin de se vouloir exhaustive, voici une synthèse des avantages et inconvénients de la détention de vos actifs immobiliers au travers d’une SCI.
Les principaux avantages d’une SCI
Une gestion des biens immobiliers plus souple : pour constituer une SCI, il faut être deux associés. Mais contrairement à une détention en indivision, qui s’avère en pratique très lourde, la gestion sous SCI est totalement aménageable par le biais des statuts, à condition qu’ils soient correctement rédigés. Il est même possible de désigner un gérant non associé à la SCI, et lui conférer tous les pouvoirs !
Une transmission des biens immobiliers moins couteuse : c’est le principal avantage de la SCI. Les parts de la société pourront être transmises aux enfants avec une fiscalité avantageuse voire nulle grâce à la prise en compte de l’endettement de la société lors la valorisation des parts.
Cette transmission anticipée du patrimoine immobilier est possible pour les associés, sans aucune perte des revenus issus de la SCI, et sans perte des pouvoirs de décision.
Enfin, autre avantage non négligeable, la SCI permet également de détenir son patrimoine professionnel dans un cadre maitrisé : le bail sera conclu entre la SCI et la société d’exploitation, ainsi son contenu et le niveau de loyer pourront être aménagés avec plus de souplesse et de manière durable.
En cas de revente du fonds d’exploitation, les locaux en sont dissociés et peuvent être loués à l’acquéreur s’il le souhaite, un véritable atout pour la vente.
Enfin, l’immobilier professionnel étant logé dans une SCI distincte qui a sa propre personnalité juridique, il est à l’abri d’une procédure qui affecterait la société d’exploitation.
La SCI peut opter pour la TVA, à conditions de s’engager à soumettre ses loyers à cette même TVA pour une durée de 20 ans.
Mais aussi quelques inconvénients…
La SCI engendrera des coûts de fonctionnement (rédaction, modification des statuts, comptabilité le cas échéant) et un certain formalisme – notamment pour l’assemblée générale – sans quoi les associés seront exposés au risque de fictivité de la société.
Il est fortement déconseillé de détenir sa résidence principale ou d’apporter un bien sous dispositif PINEL à une SCI, une erreur encore trop souvent constatée.
Et la fiscalité ?
Au risque de vous décevoir, la fiscalité est loin d’être le principal atout de la SCI ! Faisons le point.
Fiscalité des revenus fonciers en détention directe :
A titre personnel, les revenus fonciers sont taxés aux prélèvement sociaux (17,2%) + tranche marginale d’imposition (TMI de 11 à 45% selon votre niveau de revenu), après déduction des quelques charges déductibles au régime réel ou abattement de 30% au régime micro-foncier. Ce type de revenu est donc assez lourdement imposé.
Fiscalité des revenus fonciers avec détention sous SCI :
Le régime fiscal par défaut d’une SCI est l’impôt sur le revenu (IR). La société est qualifiée de semi-transparente, et le résultat est imposé entre les mains des associés. Il n’y a donc aucun avantage fiscal à détenir l’immobilier au sein d’une SCI à l’IR.
En revanche, il est possible d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui présente deux avantages majeurs :
- – L’actif immobilier pourra être amorti, réduisant ainsi le résultat taxable de la SCI
- – Le taux à l’IS est de 15% jusqu’à environ 38000€ de résultat, une fiscalité avantageuse en comparaison du régime fiscal des revenus fonciers évoqué ci-dessus.
Signalons également que l’impôt sur les sociétés s’applique obligatoirement à une SCI qui loue un bien loué en meublé, si cette recette de nature commerciale excède 10% du montant des recettes totales.
Mais à ce stade, les bénéfices nets d’impôts appartiennent bien à la SCI et non à ses associés !
Dans l’hypothèse d’une distribution de dividendes aux associés, il y aura alors une taxation entre leurs mains au FPU (30%) ou au barème progressif (TMI) sur option. Finalement, l’opération ne pourrait être fiscalement avantageuse que pour les contribuables fortement imposés (TMI 41/45%).
En revanche, si le résultat n’est pas distribué aux associés mais capitalisé au sein de la SCI, il permet à celle-ci le réinvestir dans d’autres actifs immobiliers (ou actifs financiers) et ainsi développer le patrimoine de la société. Dans ce cas, la faible fiscalité à l’IS devient un formidable effet de levier.
Pour résumer, la détention sous SCI n’a pas vocation à répondre à un objectif de réduction de l’imposition des associés ou à un besoin de complément de revenus immédiat. Il s’agit bien de capitaliser au sein de la société des revenus pour développer plus rapidement la création de richesse de celle-ci, avec un objectif long terme (transmission aux enfants et/ou complément de revenus retraite par exemple).
De plus, si la SCI qui a opté pour l’IS était amenée à revendre un actif immobilier, la plus-value sera elle-aussi imposable à l’IS ! Conséquence du mécanisme de l’amortissement, cette plus-value ne fera qu’augmenter, année après année, là où la plus-value immobilière qui serait appliquée à la vente d’un bien immobilier détenu en directe (ou par une SCI à l’IR) diminuerait en fonction de sa durée de détention jusqu’à être totalement exonérée après 30 ans… Vigilance donc, la revente d’un actif immobilier sous SCI peut totalement effacer le bénéfice de la faible fiscalité à l’IS.
Vous l’aurez compris, une SCI ne peut se constituer sans une véritable réflexion stratégique de long terme, et sera plus ou moins pertinente en fonction de vos objectifs et de votre situation patrimoniale et fiscale. De plus, les projections seront établies avec le cadre fiscal valable à ce jour (TMI, PFU30%, taux de l’IS) qui reste bien entendu soumis à réforme.
Le formalisme ne doit pas être négligé non plus, une rédaction réfléchie des statuts est essentielle, tout comme le respect des exigences en matière d’assemblée générale et de comptabilité commerciale, faute de quoi la SCI pourrait être qualifiée de société fictive, et entrainerait sa dissolution.
Marie-Estelle Robin
Expert en Gestion de Patrimoine