L’article 239 bis AA du code général des impôts (CGI) offre la possibilité aux membres d’une même famille souhaitant investir ensemble dans un achat immobilier d’opter pour la SARL de famille.
Cette structure est une variante de la SARL soumise à un régime fiscal spécifique très favorable à l’activité de location meublée. Sous réserve de la satisfaction des conditions requises, la SARL de famille constitue le choix privilégié et recommandé pour les investisseurs souhaitant développer une activité de location meublée.
Contrairement à d’autres formes sociétaires tel que la SCI, le caractère commercial de l’activité de location meublée ne fait pas obstacle à l’application du régime d’imposition sur le revenu.
Les conditions requises
La SARL de famille est une SARL qui a opté pour le régime de l’impôt sur les revenus.
L’option fiscale doit être acceptée et donc signée par l’ensemble des associés.
La SARL de famille est réservée aux associés d’une SARL membre d’une même famille et exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale. Précisément, cette société ne peut être composées que de « personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l’article 515-1 du code civil ».
Chaque associé membre de la SARL de famille doit être efficacement lié par un lien de parenté avec les autres associés de la société et ce lien est requis tout au long de la vie sociale de la société.
Dès lors, si l’un des associés ne satisfait plus cette exigence, la SARL de famille perd son statut avec des conséquences fiscales immédiates. Vigilance donc quant à la pérennité de cette condition, notamment dans une éventualité de succession, donation ou en cas de divorce/dissolution de PACS.
Juridiquement qualifiée d’activité commerciale en vertu de l’article 34 du code général des impôts, l’activité de location meublée est ainsi tout à fait possible au sein d’une SARL de famille.
Les avantages de l’imposition à l’impôt sur les revenus
Les bénéfices locatifs éventuellement réalisés seront directement imposés entre les mains des associés à proportion de leur participation au capital social de la société. L’option pour l’imposition sur le revenu peut être révoquée librement par les associés.
En matière de résultat déficitaire, l’impôt sur le revenu permet aux associés de la SARL de famille d’imputer à leur imposition personnelle le déficit subi par la société proportionnellement au pourcentage de parts sociales détenues dans la société. Ce mécanisme permet de minorer la base imposable des associés.
En matière de résultats bénéficiaires, l’imposition sur le revenu permet d’échapper à la double imposition frappant les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Les associés de la SARL de famille seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu sans imposition préalable de la société au titre de l’impôt sur les sociétés.
Outre la possibilité d’être soumis à l’impôt sur le revenu, la SARL de famille permet également à un loueur non professionnel de bénéficier du régime applicable en matière de location meublée non professionnelle.
Les avantages de la SARL de famille en matière de location meublée non professionnelle
Un associé d’une SARL de famille peut bénéficier du statut applicable à la location meublée non professionnelle (LMNP). Certains seuils doivent toutefois être respectés. L’ensemble des revenus locatifs peuvent ainsi être soumis à ce régime dès lors que les revenus locatifs du foyer fiscal de l’associé n’excèdent pas 23 000 euros (seule condition pour la location saisonnière) et sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer.
Le statut de LMNP permet aux associés d’une SARL de famille en plus d’être soumis au régime de l’impôt sur le revenu d’amortir comptablement le bien immobilier loué. La location d’un bien immobilier meublé dans le cadre d’une location meublée non professionnelle permet ainsi aux associés d’une SARL de famille de rendre pratiquement nulles leurs impositions locatives.
Les avantages de la SARL de famille en matière de plus-values immobilières
En matière de location meublée professionnelle, la SARL de famille permet de bénéficier de certains dispositifs d’exonération d’impôt sur la plus-value professionnelle réalisée par les petites entreprises. Cette exonération s’applique toutefois uniquement lorsque la totalité des parts sociales détenues par un associé sont cédées.
Pour les loueurs non professionnels, les plus-values réalisées sur la vente des biens immobiliers appartenant à la SARL de famille sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value réalisée se calcule ainsi par la différence entre le prix d’achat auquel sont ajouté les frais d’acquisition et le prix de revente du bien immobilier après imputation des abattements pour durée de détention.
Conclusion
Le choix d’une SARL de famille pour l’exercice d’une activité de location meublée permet aux associés membre d’une même famille de bénéficier d’un régime fiscal très favorable tant en matière d’imposition des revenus locatifs qu’en matière d’imposition sur la plus-value immobilière.
Les associés d’une SARL de famille devront toutefois s’assurer que les conditions requises pour bénéficier du régime de la SARL de famille soient satisfaites tout au long de la vie sociale.
Marie-Estelle Robin
Expert en Gestion de Patrimoine