Cette année 2021 a vu s’installer des taux historiquement bas. Conséquence, l’encours total des crédits à l’habitat a progressé de 6% ces douze derniers mois, et les prix du marché immobilier restent orientés à la hausse.
Les vertus de l’endettement
La baisse des taux resolvabilise les acheteurs, et a ainsi augmenté le nombre de primo-acquéreurs potentiels tout en redynamisant le marché des résidences secondaires.
Le crédit offre également à l’investisseur un double effet de levier : financier en premier lieu, si la rentabilité de l’opération est supérieure au coût du financement, fiscal ensuite lors de la déduction des intérêts de ses revenus fonciers ou BIC qui va concourir à diminuer encore le coût réel du crédit.
L’IFI peut constituer une raison supplémentaire de recourir au crédit, ce dernier étant porté au passif de l’assiette constituant le patrimoine immobilier. Avec la suppression de l’ISF, le montant des liquidités n’a plus d’impact et elles peuvent être librement réinvesties en placements financiers.
Autre avantage non négligeable dans une logique de protection et de transmission, la souscription d’une assurance emprunteur évitera à ses ayants-droits de devoir rembourser le solde du prêt en cas de décès / invalidité, tout en bénéficiant des liquidités non utilisées pour financer le projet.
Des vents bientôt moins favorables ?
A l’heure actuelle, les recommandations du HCSF fin 2020 portent le taux d’endettement maximum à 35% et une durée de 27 maximum pour l’emprunteur. En prenant en compte le « reste à vire », les banques peuvent déroger à ces exigences dans 20% des cas maximum, mais cette souplesse a vocation à disparaitre pour protéger les ménages du surendettement.
La remontée des taux d’intérêt, évoquée depuis plusieurs années, ne s’est pas concrétisée. Toutefois, une tendance à la hausse semble s’installer, compte-tenu de la progression de l’OAT 10 ans depuis le début de l’année 2021. Ces projections restent cependant conditionnées aux anticipations inflationnistes et aux rebonds de la crise sanitaire.
L’assurance emprunteur
Malgré des marges en forte baisse, le crédit immobilier revêt une importance stratégique pour les banques, notamment au travers de l’assurance emprunteur pour laquelle elles conservent une rentabilité élevée.
Mais les assurés ont désormais la possibilité de changer d’assurance en cours de contrat, et les établissements de crédit sont tenus d’accepter cette substitution lorsque les garanties sont équivalentes. L’emprunteur peut résilier librement son assurance emprunteur dans les 12 premiers mois suivants la signature de l’offre de prêt, puis à chaque date anniversaire en respectant un délai de prévenance de 2 mois. Les économies générées sont souvent substantielles.
Marie-Estelle Robin
Expert en Gestion de Patrimoine